임차계약에 연장 조항이 하나 붙었을 뿐인데, 사용권자산이 달라집니다

계약서에 적힌 임차기간을 그대로 리스기간으로 옮겨 적는 관행은 연장선택권이 붙는 순간 무너집니다. 금융감독원 심사·감리 지적사례 FSS/2505-08은 공장부지를 임차한 비상장법인이 계약변경으로 추가된 연장선택권을 검토하지 않아 사용권자산과 리스부채를 과소계상한 사안입니다. 기준서가 요구하는 판단 절차와 숫자로 드러나는 차이를 짚어봅니다.

기업회계기준서 제1116호 문단 18은 리스이용자가 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실하면 그 대상기간까지 리스기간에 포함하도록 요구하고, 문단 19는 행사가능성을 평가할 때 관련되는 사실 및 상황을 모두 고려하도록 합니다. 임차한 토지 위에 주요 생산설비가 올라가 있다는 사실 자체가 연장을 선택할 경제적 유인이 되므로, 계약변경으로 연장선택권이 추가됐다면 리스기간 판단을 처음부터 다시 해야 합니다. 종전 계산을 그대로 이월하면 사용권자산과 리스부채가 함께 과소계상되고, 자본에는 영향이 없는 대신 부채비율과 영업이익 지표가 왜곡됩니다.

공장이 올라가 있는 땅인데 계약서만 보고 기간을 끊었습니다

리스 회계에서 가장 널리 쓰이는 지름길은 계약서에 적힌 임차기간을 그대로 리스기간으로 옮겨 적는 것입니다. 연장 조항이 없는 단순한 임차라면 그래도 맞습니다. 그러나 계약에 연장선택권이 한 줄 붙는 순간 전제가 무너집니다. 금융감독원 심사·감리 지적사례 FSS/2505-08(결정 2024년)이 그 지점을 다룬 사례입니다.

지적을 받은 A사는 설치용 금속탱크·저장용기를 만드는 비상장법인입니다. 공장부지로 쓸 토지를 임차해 그 위에 주요 생산설비를 구축·운영해 왔고, 임차계약은 주기적으로 갱신되는 형태였습니다.

x1년 중 계약변경으로 회사가 일방의 의사표시만으로 임차기간을 연장할 수 있는 권리가 추가됐습니다. 그런데 회사는 변경된 조항을 검토하지 않은 채 종전과 똑같이 계약기간만을 리스기간으로 보아 회계처리했고, 그 결과 사용권자산과 리스부채를 과소계상한 것으로 지적됐습니다.

문단 18은 상당히 확실하면 리스기간에 넣으라고 말합니다

기업회계기준서 제1116호 "리스" 문단 18은 리스기간의 범위를 정합니다. 리스이용자가 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실한 경우에는 그 대상기간을 리스기간에 포함해야 합니다. 리스기간은 해지 불가능 기간에서 끝나지 않는다는 뜻입니다.

문단 19는 그 판단 방법을 정합니다. 행사가능성을 평가할 때에는 관련되는 사실 및 상황을 모두 고려해야 합니다. 계약서 문구만 보고 끝낼 일이 아니라는 것입니다.

"상당히 확실"을 가르는 것은 경제적 유인입니다

이 사례의 경제적 유인은 그 땅 위에 주요 생산설비가 올라가 있다는 사실 자체였습니다. 계약이 끝난다고 설비를 뜯어 옮기는 선택은 현실적이지 않기 때문입니다. 유의적인 개량자산의 규모, 이전·복구 비용, 대체 자산 확보의 어려움도 함께 봅니다.

금융감독원은 회사가 일방의 의사표시로 연장할 수 있었다는 점과 영업에서 리스자산이 차지하는 중요성을 종합해 행사가능성이 상당히 확실했다고 판단했습니다.

근거: K-IFRS 제1116호 "리스" 문단 18·19 · 금융감독원 심사·감리 지적사례 FSS/2505-08(회계결산일 2021.1.1.~2021.12.31.)

연장 3년을 넣으면 사용권자산이 5.45억에서 10.15억으로 늘어납니다

숫자로 확인해 보겠습니다. 연간 임차료 2억원(매년 말 지급), 남은 계약기간 3년, 추가된 연장선택권 대상기간 3년, 증분차입이자율 5%를 가정합니다.

회사 방식인 리스기간 3년이면 리스부채는 2억원을 3년간 5%로 할인한 약 5.45억원이고 사용권자산도 같은 금액입니다. 대상기간 3년을 더해 6년으로 보면 리스부채와 사용권자산은 각각 약 10.15억원이 됩니다.

최초 인식 시점에 사용권자산과 리스부채가 각각 4.70억원 과소계상됩니다. 자산과 부채가 같은 금액만큼 빠지므로 자본총계에는 영향이 없지만 부채비율은 낮아 보입니다. 자산 50억원·부채 30억원·자본 20억원인 회사라면 올바르게 인식했을 때 200.8%인 부채비율이 회사 방식에서는 177.3%로 보입니다.

손익은 영업이익과 영업외비용으로 갈라집니다

감가상각비는 리스기간 3년이면 연 1.82억원, 6년이면 연 1.69억원입니다. 1차연도 이자비용은 각각 0.27억원과 0.51억원이어서 총비용은 2.09억원과 2.20억원으로 0.11억원 차이가 납니다.

감가상각비는 영업비용이고 이자비용은 영업외비용입니다. 리스기간을 길게 잡으면 감가상각비가 0.13억원 줄어 영업이익은 오히려 늘어 보이고, 이자비용이 0.24억원 늘어 영업외비용이 커집니다. EBITDA를 보는 투자자에게 리스기간 산정은 곧 지표의 문제입니다.

임차계약을 다시 쓸 때 회계팀이 받아 봐야 할 것

교훈은 단순합니다. 계약이 바뀌면 리스 계산도 다시 해야 합니다. 흐름이 끊기는 지점은 대개 정해져 있습니다. 계약 갱신·변경은 총무팀이나 사업부에서 처리하고, 회계팀은 그 사실을 전달받지 못한 채 전년도 리스 스케줄을 그대로 이월합니다.

감사인도 같은 함정에 빠집니다. 금융감독원은 감사인이 전년도 감사 과정에서 수령한 감사증거를 확인 없이 그대로 사용해 계약서 검토와 행사가능성 검토를 소홀히 했다고 지적하며, 과거 감사증거를 당기에 쓸 때는 추가 절차로 여전히 적합한 증거인지 확인해야 한다고 밝혔습니다.

다만 행사가 상당히 확실한지는 자산의 성격·대체가능성·개량 규모에 따라 결론이 달라질 수 있어 개별 사안은 전문가 검토가 필요합니다.

정리해보면

문단 18은 행사가 상당히 확실한 연장기간을 리스기간에 포함하도록 요구하고, 문단 19는 관련되는 사실 및 상황을 모두 고려하도록 합니다. 리스자산 위에 주요 생산설비가 있다는 사실 자체가 연장의 경제적 유인입니다.

계약변경으로 조항이 추가됐다면 리스기간 판단을 다시 해야 하며, 종전 계산의 이월은 근거가 되지 않습니다. 예시에서 3년과 6년의 차이는 사용권자산·리스부채 4.70억원, 부채비율 200.8%와 177.3%의 차이로 드러납니다. 임차계약을 갱신하거나 조건을 바꿀 때가 리스 회계에서 가장 자주 어긋나는 시점입니다.

—계약 목록 수집 — 이번 기에 갱신·변경된 임차계약 목록을 사업부와 총무팀에서 빠짐없이 받아 왔는지 확인합니다.

—조항 단위 확인 — 변경 계약서에 연장선택권이나 해지선택권이 새로 들어갔는지 조항 단위로 대조합니다.

—행사가능성 평가 — 연장선택권 행사가 상당히 확실한지 경제적 유인까지 고려해 평가합니다 (제1116호 문단 18·19).

—판단 근거 문서화 — 리스자산 위에 구축한 생산설비·개량자산의 규모와 이전 비용을 판단 근거로 남깁니다.

—재측정과 스케줄 갱신 — 리스기간이 바뀌었다면 사용권자산·리스부채를 다시 측정하고 상각 스케줄을 갱신합니다.

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