월 임차료 100만 원에 관리비 10만 원, 리스부채에 넣어야 하나요? (K-IFRS 제1116호 문단 15·27)

사무실 임차계약서의 금액은 임차료와 관리비 두 줄로 나옵니다. 한국회계기준원 K-IFRS 신속처리질의(회신일 2020년 6월 22일, 공개일 2021년 7월 30일)는 관리비를 리스부채 측정치에 포함하지 않는다고 답했습니다. 다만 문단 15의 실무적 간편법을 택하면 결론이 달라지고, 부채비율과 EBITDA가 함께 움직입니다.

K-IFRS 제1116호 문단 27이 열거하는 리스료 다섯 항목에 관리비는 없으므로, 원칙적으로 관리비는 리스부채 측정치에 포함하지 않습니다. 다만 문단 15의 실무적 간편법을 적용해 리스요소와 비리스요소를 분리하지 않으면 관리비까지 하나의 리스요소로 회계처리할 수 있고, 이 선택은 기초자산의 유형별로 하되 같은 유형 안에서는 일관되게 적용해야 합니다. 가정 예시(3년·연 6%)로 계산하면 3년 총비용은 3,960만 원으로 같지만 최초 인식 부채가 328만 7,000원 갈립니다.

문단 27의 목록에 관리비는 없습니다

사무실 임차계약서를 펼치면 금액이 임차료와 관리비 두 줄로 나옵니다. 관리비에는 청소·경비·승강기 유지·공용 전기요금이 들어 있습니다. 관리비도 리스부채에 넣어야 하는가. 한국회계기준원 K-IFRS 신속처리질의(회신일 2020년 6월 22일, 공개일 2021년 7월 30일)는 월 임차료 100만 원, 월 관리비 10만 원(VAT 제외) 사례에서 문단 27이 나열한 리스료에 관리비는 해당하지 않으므로 리스부채 측정치에 포함하지 아니한다고 답했습니다.

문단 27이 열거하는 다섯 가지는 고정리스료(받을 리스 인센티브는 차감), 지수나 요율에 따라 달라지는 변동리스료, 잔존가치보증에 따라 지급할 것으로 예상되는 금액, 행사가 상당히 확실한 매수선택권의 행사가격, 리스 종료를 위해 부담하는 금액입니다. 관리비는 어디에도 없습니다. 문단 27이 담는 것은 기초자산 사용권의 대가인데, 청소·경비·유지관리는 별도의 용역이기 때문입니다. 다만 이 회신은 연구원 개인 견해로 공식 의견과 다를 수 있습니다.

문단 15의 간편법은 편하지만 부채를 키웁니다

문단 15는 실무적 간편법으로 비리스요소를 리스요소와 분리하지 않고 하나의 리스요소로 회계처리하는 방법을 기초자산의 유형별로 선택할 수 있다고 정합니다. 강제가 아닌 선택이고, 계약 단위가 아니라 유형별로 고르므로 부동산은 간편법·차량은 분리가 되더라도 같은 유형 안에서는 일관돼야 합니다. 제1109호 문단 4.3.3의 내재파생상품에는 쓸 수 없습니다.

분리하려면 임차료와 관리비의 개별 가격을 알아야 하는데, 임대인이 명세를 주지 않으면 회사가 추정해 감사인에게 설명해야 합니다. 대가도 있습니다. 관리비까지 리스부채로 잡혀 부채는 커지고, 판매관리비에서 빠진 관리비가 감가상각비와 이자비용으로 흩어져 EBITDA는 좋아집니다.

영업이익은 사용권자산 감가상각비가 그 자리를 채우므로 거의 달라지지 않습니다. 단서도 하나 있습니다. 간편법을 적용해도 리스부채에 담기는 것은 문단 27이 열거한 항목이므로, 관리비가 매월 실사용량대로 정산되는 변동금액이라면 리스부채에 담기지 않고 발생 시점 비용으로 처리됩니다.

3년 계약으로 계산하면 부채가 328만 7,000원 차이납니다 (가정 예시)

질의 원문 금액에 계약기간 3년(36개월) 매월 말 지급, 증분차입이자율 연 6%(월 0.5%), 36개월 연금현가계수 32.87102를 붙여 계산해 보겠습니다. 계약기간·할인율·재무비율은 원문에 없는 가정 예시이고, 원문이 관리비를 월 10만 원으로 확정해 적었으므로 고정 지급액으로 봅니다. 분리하면 리스부채는 3,287만 1,000원, 간편법이면 3,615만 8,000원입니다.

근거: K-IFRS 제1116호 문단 15·27, 한국회계기준원 K-IFRS 신속처리질의(2020-06-22 회신) — 계약기간 3년·연 6%·자본 5억 원·기존부채 2억 원은 가정 예시

3년 총비용은 두 방법 모두 3,960만 원으로 실제 지급액과 정확히 맞습니다. 달라지는 것은 총액이 아니라 어느 계정에 얼마가 담기느냐입니다. 규모가 열 배면 리스부채가 3억 2,871만 원과 3억 6,158만 원으로 갈리고, 자본 5억 원·기존 부채 2억 원이면 부채비율이 105.7%와 112.3%로 6.6%p 차이 납니다. 재무약정이 있다면 회계정책 선택 하나로 위반이 될 수 있습니다.

진짜 관문은 "관리비가 정말 관리비인가"입니다

회신에는 각주가 하나 더 붙어 있습니다. 관리비 명목으로 받은 금액을 리스요소와 비리스요소로 배분함에 있어서 비리스요소에 적절히 배분된 금액임을 가정한다는 문장입니다. 즉 관리비 10만 원이 정말로 관리 용역의 대가라는 전제 위에 회신이 서 있습니다.

실무에서는 이 전제가 자주 깨집니다. 임대인이 임차료를 낮게 보이려고 관리비를 부풀리거나 관리비에 임차료 성격의 금액이 섞이는 경우가 흔합니다. 그때는 관리비 중 임차료에 해당하는 부분을 리스료로 다시 배분해야 합니다. 인근 유사 건물의 임차료 수준, 관리비 산출 명세, 실비 정산 여부가 판단 근거입니다.

정리해보면

문단 27의 리스료 다섯 항목에 관리비는 없으므로 원칙적으로 리스부채에 포함하지 않고, 문단 15의 간편법을 적용하면 포함할 수 있습니다. 선택은 기초자산 유형별로 하되 같은 유형 안에서는 일관되게 유지해야 합니다. 가정 예시로는 3년 총비용이 3,960만 원으로 같지만 최초 인식 부채가 328만 7,000원 갈리고, 열 배 규모에서는 부채비율이 6.6%p 벌어집니다. 임차 건이 여러 개라면 배분 정책을 유형별로 정리해 두는 편이 좋습니다.

—실제 정산 방식 확인 — 실비 변상 표현만으로 변동금액이라 단정하지 말 것

—관리비 금액의 합리성 — 임차료가 관리비로 숨어 있지 않은지 점검

—간편법 적용 여부 — 채택 시 기초자산 유형별로 일관 적용

—재무약정 저촉 여부 — 늘어난 리스부채가 부채비율 조항에 걸리는지 검토

—주석 공시 — 회계정책 선택과 근거를 주석에 기재

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