사무실 임차보증금 현할차 이자수익, K-IFRS 제1118호에서 영업일까 투자일까 (문단 53⑶·B48)

K-IFRS 제1118호 ‘재무제표 표시와 공시’가 시행되면, 대개 영업이익 아래 금융수익으로 표시해 온 임차보증금 현재가치할인차금 상각액도 영업·투자 중 범주를 골라야 합니다. 리스와 떼어낼 수 없는 채무상품이라는 임차보증금만의 쟁점과 2026년 9월 IFRS 해석위원회 논의 상황, 가정 예시로 본 영업이익 영향을 정리했습니다.

임차보증금 현할차 이자수익의 범주는 제1118호 문단 53⑶·B46⑴(채무상품은 일반적으로 투자)과 문단 B48·B49(결합하여 사용하는 자산의 이자수익은 영업) 중 어느 쪽에 무게를 두느냐에 따라 갈립니다. IFRS 해석위원회가 2026년 9월 15일 문단 53⑶ 판단 요청을 처음 논의했지만, 2026년 9월 17일 현재 임차보증금에 대한 확정 결론은 확인되지 않습니다. 어느 범주든 세전이익·당기순이익·자본은 같고 영업이익이라는 중간합계만 달라지므로, 회사가 정책과 근거를 문서화해 두어야 합니다.

수습회계사의 질문, 영업인 줄 알았는데 투자라는 근거가 있다

2026년 8월 30일 KASB 커뮤니티에 한 수습회계사가 질의를 올렸습니다. 임차보증금의 현재가치할인차금은 기간에 걸쳐 이자수익으로 상각되는데, 처음엔 투자 범주에 해당하지 않으니 영업이라 생각했지만 실무서와 AI는 투자손익으로 보더라는 것입니다. 질문자가 든 근거는 문단 53⑶·B46⑴·B47⑴이었습니다.

답변 세 개는 모두 커뮤니티 사용자의 개인 의견이며 회계기준원 공식 회신이 아닙니다. 한 답변은 문단 B77을 들었으나 임차보증금 결론은 없었고, 영업 범주 입장이 상대적 다수라는 다른 답변은 외부 블로그를 인용한 2차 전언입니다. 또 다른 답변은 문단 B48을 들어 영업용 자산의 보증금이면 영업으로 보는 사람이 많을 것 같다고 했습니다.

따로 이자를 내는 채무상품인가, 리스에 묶인 대가인가

문단 53⑶은 다른 자원과 대부분 독립적으로 수익을 창출하는 자산의 손익을 투자 범주로 보내고 문단 B46⑴은 그 예로 채무상품을 듭니다. 반대로 문단 B48은 재화나 용역을 생산·공급하기 위해 결합하여 사용하는 자산은 그런 자산이 아니라고 하고, 문단 B49는 그 이자수익을 영업 범주로 분류합니다. 결론도출근거 문단 BC142는 개별적과 독립적을 별개 요건으로 보므로, 이자수익이 따로 계산되는 임차보증금의 쟁점은 대부분 독립적인지입니다.

투자 범주로 보는 논거

임차보증금은 제1109호가 적용되는 금융자산이자 채무상품이고(문단 B46⑴), 이자와 후속 측정에서 생긴 수익도 그 손익에 포함됩니다(문단 B47⑴·54⑵). 문단 B48의 채무상품 예시는 고객에게 공급하며 생긴 채권 등인데 보증금은 임대인에게 맡긴 돈입니다.

영업 범주로 보는 논거

보증금은 영업용 사무실·공장의 사용권을 얻는 대가의 일부로, 보증금 없이는 임차가 성립하지 않습니다. 그 사용권자산은 재화·용역 공급에 결합하여 쓰이고(문단 B48), 이자수익은 사용권자산 감가상각비와 짝을 이뤄 한쪽만 투자로 보내면 한 계약의 효과가 영업이익 안팎으로 갈라집니다.

IFRS 해석위원회 논의는 어디까지 왔나

IFRS 해석위원회는 2026년 9월 15일 회의에서 문단 53⑶의 판단 방법을 묻는 요청을 처음 논의했습니다. 스태프 문서(Agenda Paper 2·2A)의 잠정 안건결정 문안(기준 제정 프로젝트 불필요)은 채무상품·지분상품 투자는 일반적으로 53⑶ 자산이고, 고객에게 재화·용역을 공급하며 생긴 채무상품은 일반적으로 아니며, 다른 자원과 어느 정도 상호작용이 있어도 53⑶ 자산일 수 있다는 요지입니다.

다만 요청서의 예시는 투자펀드가 보유한 금융자산이었고 임차보증금은 다루지 않았습니다. IFRIC Update는 2026년 9월 17일 현재 공표가 확인되지 않았고 잠정 안건결정은 의견수렴을 거쳐야 확정되므로, 임차보증금에 대한 해석위원회의 확정 결론은 아직 확인되지 않습니다.

가정 예시, 보증금 5억·5년이면 영업이익이 얼마나 달라지나

아래는 모두 가정 예시입니다. A사가 본사 사무실을 5년간 임차하며 보증금 5억 원을 무이자로 맡겼고, 비슷한 금융자산의 시장이자율은 연 4.5%입니다. 최초 인식 때 공정가치로 측정한 현재가치는 4억 122만 6천 원이고(제1109호 문단 5.1.1·B5.1.1), 차액 9,877만 4천 원은 사용권자산 원가에 더하는 실무가 쓰입니다. 제1116호 문단 24⑵가 근거로 거론되나 기준서가 보증금을 직접 언급하지는 않습니다.

감가상각비는 연1,975만 5천 원, 이자수익은 1년차 1,805만 5천 원에서 5년차 2,153만 1천 원으로 늘어납니다. 할인하지 않을 때 대비 영업 범주로 보면 1년차 영업이익은 170만 원 감소, 5년차는 177만 6천 원 증가이고, 투자 범주로 보면 5년 내내 연 1,975만 5천 원 감소합니다.

1년차 세전이익 영향은 어느 범주든 170만 원 감소로 같고, 바뀌는 것은 영업이익이라는 중간합계뿐입니다. 월세 부분 리스부채 이자비용은 재무 범주(문단 B54⑶), 감가상각비는 영업 범주라 보증금 이자수익까지 투자로 보내면 임대차계약 한 건의 손익이 세 범주로 흩어집니다.

근거: K-IFRS 제1118호 문단 53⑶ · 54⑵ · B46⑴ · B47⑴ · B48 · B49⑵ · B54⑶ · 제1109호 문단 5.1.1 · B5.1.1 · 제1116호 문단 24⑵

정리해보면

공표된 정답이 없으니 어느 쪽을 택하든 판단 이유를 회사가 스스로 설명할 수 있는 문서가 필요합니다. 할인 여부와 중요성 판단을 기록하고, 투자 범주는 문단 53⑶·B46⑴·54⑵를, 영업 범주는 떼어낼 수 없다는 계약 조건과 문단 B48을 근거로 적되 용도가 다른 보증금에 같은 기준을 일관되게 적용합니다.

제1118호는 2027년 1월 1일 이후 최초로 시작하는 회계연도부터 적용(조기적용 허용)되고 소급 적용하므로, 12월 결산법인은 2026년 비교표시 손익계산서도 새 범주로 다시 작성합니다. 일반기업회계기준 적용 비상장 스타트업엔 직접 적용되지 않지만, K-IFRS 전환을 검토한다면 보증금 이자수익을 미리 별도 계정으로 나눠 두는 편이 수월합니다.

— 임차보증금 현재가치 할인 여부와 중요성 판단 근거를 결산 조서에 남겼는가

— 할인차금을 사용권자산 원가에 가산한 근거(제1116호 문단 24⑵ 관련 실무)와 할인율 근거를 문서화했는가

— 이자수익의 영업·투자 범주와 근거 문단(53⑶·B46⑴ 또는 B48)을 회계정책에 적었는가

— 용도가 다른 보증금 전체에 같은 기준을 적용하고, 비교표시 재작성에 대비해 보증금 이자수익을 별도 계정으로 집계하는가

— IFRS 해석위원회의 문단 53⑶ 잠정 안건결정 공표 여부를 확인하고 정책을 재검토하는가

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