비주거용 부동산 감정평가액을 시가로 본 대법원 판결, 상속·증여세 결정에서 자리 잡은 새로운 기준선

대법원이 비주거용 부동산에 대해 과세관청이 의뢰한 감정평가액을 시가로 인정해 상속세 부과 처분을 받아들였습니다. 거래 사례가 부족해 그동안 기준시가가 사실상 출발선이었던 평가 관행에 큰 변화가 생긴 셈입니다. 법인 사옥, 창업주의 상가, 가족법인이 보유한 건물 모두 평가 방식 재점검이 필요해졌습니다.

기준시가에서 감정가액으로, 무게중심이 옮겨간다

비주거용 부동산은 매매 사례가 적어 시가 산정이 어렵다는 이유로, 그동안 기준시가가 평가의 기본값으로 자리 잡아 왔습니다. 통상 기준시가는 시세보다 낮게 형성되어 있어, 상속·증여세 부담이 시세 기준보다 가벼운 구조였습니다.

이번 대법원 판단은 과세관청이 직접 의뢰한 감정평가액도 시가로 보아 과세할 수 있다는 흐름을 분명히 했습니다. 결과적으로 같은 건물이라도 기준시가와 감정가액 사이의 갭만큼 세 부담이 달라질 수 있다는 의미입니다. 평가 방식의 선택이 곧 과세표준의 출발선이 되는 구조가 더 뚜렷해진 셈입니다.

법인 사옥과 가족법인이 가장 먼저 점검할 영역

시리즈C 이후 사옥을 매입한 스타트업, 창업주가 보유한 상가를 가족법인에 양도한 케이스가 모두 영향권에 들어갑니다. 사옥의 회계상 장부가액과 세무상 평가액이 벌어져 있을수록, 향후 양도·상속·증여 단계에서 만들어지는 차이가 커집니다.

특히 가업상속공제를 염두에 둔 가족법인이라면, 보유 부동산의 평가 방식 변화가 공제 한도와 사후 관리 요건에 어떤 영향을 줄지 먼저 살펴야 합니다. 한 번 결정된 평가액이 사후 관리 기간 내내 그대로 따라다니는 구조이기 때문에, 평가 시점의 선택이 향후 수년의 세무 포지션을 좌우합니다.

회계상 자산 가액과 세무상 평가액의 갭

회계상 부동산은 취득원가와 후속 측정 방식에 따라 장부가액이 정해집니다. 반면 세무상 상속·증여 평가액은 과세 시점의 시가 또는 보충적 평가 방식에 따라 산정됩니다. 두 숫자는 본질적으로 출발점이 다르고, 갭이 벌어질수록 회사와 가족이 부담하는 세무 리스크가 커집니다.

이번 변화로 감정평가액이 시가의 한 축으로 자리 잡으면, 회사 결산 단계에서 부동산 자산의 공정가치 평가를 별도로 고려할 필요성이 더 커집니다. K-IFRS 적용 법인이라면 재평가 모형 적용 여부와 시점까지 다시 짚어볼 타이밍입니다.

사전 감정평가의 활용 가능성과 절세 설계

감정평가가 시가의 기준이 된다면, 납세자도 같은 도구를 능동적으로 사용할 수 있습니다. 상속·증여 시점 직전에 두 곳 이상의 감정기관에서 평가를 받아 두면, 그 평균치가 시가로 인정되는 길이 열립니다. 사후에 과세관청이 다른 평가를 들고 오는 상황에 대응할 근거가 생기는 셈입니다.

증여 시점 분산, 자녀에게 비상장 주식 형태로 부동산을 간접 이전하는 방법, 가업상속공제 활용과 같은 설계도 평가액 기준의 변화를 반영해 다시 그려야 합니다. 한 번 정해진 평가액은 향후 양도세 계산의 취득가액으로 이어지므로, 지금 시점의 세 부담만이 아니라 장기 관점에서 함께 검토하는 편이 안전합니다.

정리해보면

결국 비주거용 부동산을 평가하는 기준이 기준시가에서 감정평가액으로 옮겨가는 흐름이 이번 판단으로 한층 분명해졌습니다. 법인 사옥과 가족 보유 부동산은 장부가액과 세무 평가액의 갭, 가업상속공제와 증여 설계 시점을 함께 점검하고, 사전 감정평가를 활용한 시가 산정 전략을 미리 그려 두시는 걸 권장드립니다.

—평가 방식 갭 산출 — 보유 부동산의 기준시가와 예상 감정가액 차이를 미리 계산해 과세표준 시뮬레이션

—사전 감정평가 활용 — 두 곳 이상 감정기관에서 평가를 받아 시가 인정 평균치 확보

—가업상속공제 재검토 — 평가 방식 변화가 공제 한도와 사후 관리 요건에 미치는 영향 점검

—취득가액 연결 설계 — 결정된 평가액이 향후 양도세 취득가액으로 이어진다는 점을 장기 관점에서 검토

감정평가 기준 변화에 맞춘 상속·증여 설계, 창의회계법인이 함께합니다

창의회계법인은 스타트업과 중소기업을 위한 회계감사·세무 자문·M&A·IPO·밸류업 전문 회계법인입니다. 성장 단계별 맞춤 재무 전략 설계부터 실행까지, 함께 갑니다.